Der er to grundlæggende beregninger for CAM-gebyrer: Variabel CAM-gebyrer, hvor det beløb, som en lejer er forpligtet til at bidrage med, øges baseret på en række faktorer; og flade CAM-gebyrer, hvor gebyrerne er et fast beløb.
CAM-gebyrer kan betales månedligt, kvartalsvis, årligt eller endda opkrævet fra tid til anden, da der kræves større reparationer til bygningen eller hele forretnings- / industriparken.
CAM-gebyrer kan eskalere med en anden sats end den månedlige lejeperiode, fordi de har tendens til at være mere variable. Så det er også vigtigt, at din leasingforskel mellem "variable" og "faste" CAM-gebyrer og inkluderer en eller anden form for cap, eller maksimalt kan dine CAM-gebyrer forhøjes hvert år. Denne stigningshastighed bør være et særskilt overvejende billede af, hvor meget du basale husleje stiger hvert år.
De fleste definitioner af CAM-gebyrer er vildledende og for smalle
Der er mange online definitioner af CAM-gebyrer, der definerer CAM-gebyrer som en lejer, der deler en del af de direkte omkostninger til at opretholde meget specifikke fællesområder. Disse oversimplificerede definitioner er ikke helt præcise, og en udlejer kan indeholde mange indirekte omkostninger som CAM-gebyrer, der ikke er så oplagte.
Denne praksis er blevet debatteret højt blandt fagfolk om, hvorvidt dette er etisk eller endog lovligt. Kort sagt, bør du aldrig underskrive en lejekontrakt uden at forstå, hvad CAM-afgifter dækker i din unikke leasingkontrakt .
Formålet med CAM-gebyrer: Hvad er CAM-gebyrer for?
Både CAM og Load Factor-gebyrer tjener det samme grundlæggende formål: At kræve, at lejere hjælper med at dække udlejerens direkte udgifter til "fællesarealer". Fællesarealer kan omfatte både interne (ganger, elevatorer, lobbyer, offentlige badeværelser osv.) Og eksterne omkostninger (parkeringspladser, anlagte områder osv.).
Sørg for at have opført i lejekontrakten, hvad dine CAM-afgifter dækker, hvor ofte de skal betales, og hvor meget de kan øges hvert år. Hvis du bliver nødt til at hjælpe med omkostningerne ved større renoveringer som parkeringspladsen repaving, eller nogen form for strukturelle reparationer får det skriftligt. Har udlejer listen, når disse reparationer vi lavede sidste gang, og når de er planlagt eller forventes at blive gjort i fremtiden.
Ikke alle udlejere vil kræve, at lejere hjælper med udgifter som tagdækning, vedligeholdelse af parkeringspladser og strukturreparationer, og der er virkelig ingen "standard", der gælder for lejemål, så vær ikke afhængig af blot at se "CAM-gebyrer" i din lejekontrakt - vær sikker på CAM gebyrer forklares.
En udlejer kan indeholde en bred vifte af udgifter, der blot er opført som "CAM Gebyrer" eller "Administrative Gebyrer" på grundlag af, at disse er udgifter udlejeren betaler til gavn for alle lejere. Hvis CAM-gebyrer ikke er tydeligt angivet eller forklaret i en lejekontrakt, skal du sørge for specifikt at spørge, om du betaler for et af følgende:
- Sikkerhedssystemer eller lønninger eller andre omkostninger i forbindelse med sikkerhedspersonale på stedet.
- Tilladelser, skatter, forsikringer eller eventuelle juridiske omkostninger.
- Reklame, tegn eller andre generelle omkostninger i forbindelse med udlejeren til drift eller fremme af bygningen (dvs. lønninger eller fordele for medarbejdere på stedet eller endda på stedet).
- Reparation og renovering af ejendomsvedligeholdelsen af ejendommen, herunder landskabsplejeudvidelser eller redesigner, udvendig maling, udvendig eller parkeringsbelysningsarmaturer, belægning eller resurfacing, tagdækning eller reparationer og opgraderinger til centrale VVS-, el-, kloak- og VVS-systemer.
- Utilities, leje eller andre omkostninger ved at opretholde separate leasingkontorrum enten på eller uden for stedet.
Hvorfor er det vigtigt at forstå, hvad CAM-gebyrer er angivet i din kommercielle leje
I 1989 lejede jeg industrielt rum for at åbne en håndbilsforsendelse og hobbybutik. Parken syntes at være i god stand, og udlejer var en ven af familien og skåret lejren med en tredjedel som høflighed. Dette var den første industrielle leasingaftale jeg havde underskrevet og forstod ikke fuldt ud kraften i CAM-afgifter. Med andre ord underskrev jeg et bindende juridisk dokument uden en anelse om, hvad jeg underskrev.
Jeg vidste ikke, hvad en Triple Net Lease var, kun at jeg skulle undgå at underskrive en. Jeg spurgte udlejer hvilken type leje jeg var ved at underskrive og aldrig en gang hørte jeg udtrykket "Triple Net". I stedet blev jeg fortalt, at min lejekontrakt havde CAM og administrationsgebyrer. Hvad jeg ikke vidste på det tidspunkt var, at administrationsgebyrerne indeholdt skatter, forsikringer og en lang række andre meget dyre omkostninger.
Kun en måned i lejekontrakten begyndte parkejeren omfattende renovering af parken, herunder ombygning af frontenhederne, som mere ud til detailhandel. Skilte blev ændret, bygningen blev malet og nogle strukturelle ændringer blev foretaget på forsiden af industriparken.
Regningen blev delt mellem alle lejere, og selv om jeg havde en meget lille enhed, var jeg fast med en $ 5.000 regning - min del af parken opgraderinger, selvom min enhed var på siden og på ingen måde gavn direkte fra nogen af forbedringerne . Andre lejere blev ramt med næsten $ 20.000 i renovationsgebyrer. Havde jeg læst lejekontrakten mere omhyggeligt, ville jeg have vidst nok til i hvert fald at spørge, om der var planer om opgraderinger i den nærmeste fremtid, og for at se, at det, jeg troede var en simpel lejekontrakt , faktisk var en Triple Net Lease i forklædning.
Oversigt over CAM-gebyrer
- CAM er et akronym for "Common Area Maintenance."
- CAM-udgifter er fordelt til lejere på pro rata basis: Jo flere kvadratmængder en lejer lejer, desto større procentdel af CAM-udgifter skal det betale.
- CAM-gebyrer betales af lejeren (leasingtager) til ejeren (udlejer) for at dække omkostningerne til overhead- og driftsudgifter, og udlejere kan forsøge at medtage en bred vifte af deres udgifter som CAM-gebyrer.
- Fællesområder omfatter generelt pladsadgang, brugt, gavn af eller deles af alle lejere, og omfatter næsten altid gange, elevatorer og trapperum, lobbyer og offentlige toiletter.
- CAM-afgifter kan også opkræves for eksterne rum, som fortauet og parkeringspladser, og i nogle tilfælde også til off-site faciliteter.
- Administrative gebyrer kan blive opkrævet baseret på en procentdel af CAM-gebyrraten for drifts- og vedligeholdelsesomkostninger i forbindelse med ikke-fælles områder eller lønninger - ting, der ikke er virkelig fælles udgifter og udgifter, som de fleste lejere vil modsætte sig at bidrage til.
- Ikke alle udlejere opkræver CAM-afgifter, men de fleste gør stadig, især i kommercielt industrielt rum og detailleasing.
- Uanset hvad en udlejer kalder gebyrer, hvis du betaler for vedligehold, skatter og forsikringer, er din lejekontrakt en Triple Net Lease - den mindst gunstige for alle lejemål for lejere.