Hvorfor rummet du besætter er ikke alt det du betaler for
De målinger, der anvendes til bestemmelse af kommercielle rumleje, er baseret på retningslinjer fastsat af Building Owners og Managers Association (BOMA) International og betragtes som industristandard i hele USA.
Mange kommercielle lejemål bruger BOMA Standards og opkræver månedlig leje baseret på " Rentable Square Feet ", ikke på brugbare kvadratfødder. "Dette er vigtigt at forstå, fordi hvis du er citeret en pris på $ 1,25 pr. Brugbar kvadratfod, kan det være hvad du slutter op betaler faktisk for hver måned.
Udlejes firkantede fødder
Brugbare kvadratfod er det antal kvadratmeter, som en lejer rent faktisk indtager. Men der er andre dele af bygningen, som alle lejere bruger eller nyder godt af. Disse dele er kendt som fællesarealer og omfatter gange, trapperum, elevatorer og lobbyer.
Mængden af kvadratfod til fælles arealer er fordelt mellem alle lejere på et prorateret grundlag. Hver lejer betaler en del af udlejerens udgifter til disse fællesarealer.
Når disse gebyrer tilføjes til de anvendelige kvadratfodter, kaldes slutresultatet "rentable kvadratfod".
For at gøre tingene endnu mere forvirrende kaldes denne praksis for at tilføje fællesarealkostnader til brugbare kvadratfod " Load Factor ". Lastfaktorudgifter stiger normalt hvert år med en sats, der er adskilt fra huslejeforhøjelser for brugbare kvadratfodre.
Det betyder, at du måske skal forhandle to lejeforhøjelser hvert år: en for belastningsfaktor og en til brugbar kvadratfodsleje.
Et eksempel på beregning af rentable kvadratfødder
Lad os sige, at kontorlokalet du lejer er fysisk 500 kvadratfod (den brugbare kvadratfod) er prissat til 1,25 dollar pr. Kvadratfod. Din brugbare kvadratmeter leje vil være $ 625 per måned (500 SF x $ 1,25). Men din del af det fælles område tilføjer endnu 100 kvadratfod. Din husleje beregnes faktisk ud fra 600 kvadratmeter, ikke den 500 du rent faktisk vil optage.
Nogle husejere klumpfrekvensen for både brugbare kvadratfod og din del af det fælles område i et tal (dette er normalt uretfærdigt for lejeren), men de fleste opkræver en anden sats pr. Kvadratfod til brugbare kvadratfod og for fælles areallejebidrag.
Anmod om en sammenbrud af brugbare vs lejelige kvadratfods omkostninger
Før du selv ser et mellemrum, skal du sørge for at spørge over telefonen, hvilken sats der skal opkræves for brugbare kvadratfod og til lejelige kvadratfod, da dette gør en stor forskel i din samlede månedlige leje. Og husk, hvis nogen fortæller dig, at et mellemrum er "1500 rentable kvadratfod", vil den faktiske (brugbare) størrelse af rummet blive mindre.
For at få dig til at se en ejendom, vil nogle husejere blot fortælle dig den brugbare kvadratfodpris, men citerer den rentable kvadratmængde. Denne vildledende praksis gør et rum til at se større og billigere ud end det er. Så når du kommer op, finder du det rum, der lød godt på telefonen, faktisk er uden for dit prisklasse og mindre end du troede.
Mens de fleste ejendomsmæglere er ærlige om at oplyse sande samlede lejepriser over telefonen, har de stadig en tendens til at angive størrelsen af rummet som lejelige fødder - ikke som brugbare fødder. Men nu er du klog nok til at vide præcis, hvad du skal spørge ejendomsmægleren!
I nedenstående tabel sammenlignes de tre typer kvadratmeter beregninger, der anvendes i kommercielle lejemål. Nogle lejemål opkræver blot brugbar kvadratfod, mens andre tilføjer en procentdel af det fælles område til den anvendelige kvadratmængde for at opkræve, hvad der kaldes rentable kvadratfodre.
Kvadratfodberegninger
| Definitioner af kvadratfødder (SF) | |
| Semester | Definition |
| Brugbare kvadratfødder | SF af plads faktisk besat af lejeren. |
| Udlejes firkantede fødder | Brugbar SF + a% af SF i de fælles områder. |
| Gross Square Feet | Samlede SF af hele bygningen. |
Resumé
Brugbare firkantede fødder er den faktiske størrelse af rummet, du vil besætte. Udlejes kvadratfod er altid større, fordi den indeholder brugbare kvadratfod plus et ekstra antal kvadratfod af det fælles område, som du ikke fysisk besætter.
Udlejesrum med belastningsfaktoren er den pris, du vil vide, fordi det er det du betaler for. Den "pr. Kvadratfodspris" for brugbare kvadratfod er kun en del af det, du betaler hver måned.