Ordliste for kommercielle leasingvilkår: Belastningsfaktor
"Load factor" er et udtryk, der refererer til metoden til beregning af de samlede månedlige lejeomkostninger til en kommerciel lejer . Det kombinerer brugbare kvadratfod ud over en procentdel af kvadratmeter fællesarealer, som lejeren forventes at drage fordel af. Det kaldes nogle gange en "add-on" -faktor eller et "fælles område" -faktor.
Hvad tæller som fælles områder?
Fællesområder kan omfatte toiletter, lobbyer, elevatorer, trapperum og fælles gange.
De er områder, som en kommerciel lejers kunder, kunder og medarbejdere kan få adgang til og forventes at bruge.
Brugbare kvadratfød i beregning af belastningsfaktor
Load factor beregninger begynder med at identificere forskellen mellem brugbare og rentable kvadratfødder. Brugbare kvadratfødder definerer det område, som du og din virksomhed rent faktisk er og udelukkende i stand til at besætte. Andre lejere har ikke adgang til dette rum. Det er din butik, dit kontor, din placering.
Hvis du lejer butiksområde, der er 25 'x 20', har du 500 kvadratmeter brugbart rum. Dette er dit område, og din virksomhed kan formodentlig gøre brug af det hele. Hvis du forlader et hjørne af dette rum ledigt, er det dit valg, men du kunne bruge det rum, hvis du ville det, så det bidrager til dine brugbare kvadratfødder.
Du og andre i forbindelse med din virksomhed kan også bruge de fælles områder - toiletterne, lobbyen, elevatorer, gange og trapperum - men de er ikke en del af din brugbare kvadratfod, fordi de ikke udelukkende er dine.
En undtagelse kan eksistere, hvis din brugbare kvadratfod er opdelt i separate værelser eller på separate etager. I dette tilfælde vil eventuelle adgangsmåder, der forbinder dem, bidrage til dine anvendelige kvadratfødder. De er ikke fællesarealer, fordi andre lejere og / eller ejeren ej bruger dem.
Udlejes firkantede fødder i belastningsfaktorberegningen
Nu hvor du har identificeret dine brugbare kvadratfødder, kan du finde dine rentable kvadratfødder ved at tilføje på en procentdel af de fællesarealer, som du og / eller dine kunder også bruger.
Procentdelen fastsættes typisk af udlejer eller ejendomsindehaver og er i nogen grad baseret på din anvendelige kvadratmængde i forhold til bygningens samlede kvadratiske optagelser.
Du har måske plads til at forhandle her. Der er ingen ensartet, overordnet procentdel, selv om den normalt ikke kører højere end 15 procent. Det kan afhænge af, om du lejer plads i et område med mange andre kommercielle lejere, såsom et indkøbscenter. Hvis dine kunder og kunder også har brug for en stor parkeringsplads, kan dette forhindre procentdelen.
Beregning af belastningsfaktoren
Begynd med den samlede firkantede optagelse af gulvområdet af hele bygningen. Nu trække de firkantede billeder af de fælles områder. Du er tilbage med brugbare kvadratmønstre, i det mindste hvis du lejer hele bygningen i stedet for plads i et indkøbscenter eller strimler. Opdel det samlede rum med den brugbare kvadratmængde for at komme frem til belastningsfaktoren.
Hvis dine beregninger ankommer til en figur på 20 procent og udlejeren tilbyder 15 procent, har du sandsynligvis en god handel. Hvis du ankommer til en figur på 10 procent, og udlejeren spørger 15 procent, vil du måske gerne forhandle eller indhente hjælp fra en fast ejendom professionel til at gøre det.
Du vil også gerne notere, om belastningsfaktoren er justerbar i din lejekontrakt, med forbehold for omregning ved fornyelse. At drive en succesfuld forretning handler kun om planlægning. Hvis erhvervslivet ikke rammer og du står over for en mulig betydelig belastningsfaktorforhøjelse næste år, kan det være katastrofalt. Kommercielle lejemål er ideelt set langsigtede. Du ønsker ikke at skulle flytte din virksomhed.