Skridt og retsmidler til kommerciel udvisning
Udvisning for manglende betaling af husleje skal være en forretningsbeslutning
Alle virksomhedsejere kan blive udsat for kontantstrømsproblemer fra tid til anden, men hvis din lejer enten ikke er i stand til at betale husleje eller ikke er villig til at arbejde sammen med dig for at få lejebetalinger i gang, kan du ikke bare ændre låsen på deres døre. og hold deres virksomhed gidsler - du skal gå igennem visse trin for at få dem lovligt udsat.
Før du beslutter dig for at udskyde din lejer, skal du overveje forretningsaspekterne. Hvor længe vil det tage dig at leje ejendommen igen? Er du nødt til at lægge en masse penge til reparationer? Er lejeren med øjeblikkelige økonomiske problemer eller usandsynligt nogensinde at få og blive aktuel på deres husleje? Skal du gå til retten?
Når du har valgt det rigtige valg er at udskyde en lejer, jo hurtigere starter du processen, desto bedre. Hver dag er du ikke i stand til at leje pladsen endnu en dag, du mister penge på ejendommen og en anden nat med tabt søvn, der bekymrer dig om ting.
Du har sikkert brug for en advokat
For at udstede en kommerciel lejer for ikke at betale deres husleje, skal du være bekendt med loven eller ansætte en advokat for at hjælpe dig med at indgive en udsendelsesordre. Hvordan du fortsætter kan også blive påvirket af, om virksomheden er et selskab, partnerskab eller lejemålet var personligt garanteret af virksomhedsejeren.
Advokaten, du ansætter, bør aktivt udøve forretningslovgivning og bør helst specialisere sig i kommercielle forretningstransaktioner. Formerne, lovene og processerne for udsættelse af en boliglejer er ikke de samme som dem, der udsender en kommerciel lejer.
Nogle advokater opkræver et fast gebyr, andre en timepris, men de fleste vil også opkræve gebyrer, advokatgebyr og endog tid du bruger på telefon med advokat- og porto- og dokumentkopiering.
For at undgå skjulte omkostninger skal du spørge om alle gebyrer, du måtte pådrage sig, før du beholder en advokat.
Udskyde en kommerciel lejer tager tid og er ofte dyrt. Du vil få en nemmere tid, der viser, at en lejer er i restance (skylder dig penge), end du vil for en anden overtrædelse af lejekontrakten. Men i alle tilfælde, når du udskyder en lejer, er bevisbyrden på dig for at vise, at du bare har anledning til at starte lejeren.
Nogle af de særlige lejerrettigheder, som loven giver til boliglejer, udvides ikke til kommercielle lejere. Erhvervsejendomme er langt mere sårbare over for udlejeren, end boliglejerne, men det betyder ikke, at ejendomsejeren kan overtræde lovene i din stat.
Hvis din lejer har arkiveret konkurs
Selv om forbundslovgiverens konkurslov blev ændret i 2005 for at begunstige udlejeren, kan individuelle statslove stadig påvirke udstedelse af en kommerciel lejer til udbetaling af leje.
Hvis en lejer allerede har indgivet konkurs inden en udlejer forsøger at udskyde for manglende betaling af leje, vil et automatisk ophold til fordel for lejeren forhindre udlejer i at give lejeren en opsigelsesvarsel eller fra begyndelsen af udsættelsesprocessen.
Dog kan udlejer stadig fortsætte med udsættelsen ved at anmode den føderale konkursdomstol om at ophæve opholdet.
I de fleste tilfælde løfter dommeren opholdet, fordi en lejekontrakt ikke har nogen virkning på lejerens ejendom.
Hvis lejeren filer konkurs efter udsættelsesprocessen begynder, føderale lov sider med udlejeren. Men en håndfuld stater tillader lejeren 30 dage fra udsættelsesdommen for at helbrede gælden.
Udskyde en lejer, der allerede har indgivet konkurs, eller som registrerer konkurs efter udvisningsprocessen er begyndt, kan være kompliceret. Nogle love tillader kommercielle lejere at stoppe udsættelsesprocessen, når konkursretten er involveret, og i sådanne tilfælde er det næsten altid bedst at ansætte en advokat.
Skridt involveret i at udskyde for manglende betaling af leje
Giv meddelelse om standard: Selvom din lejekontrakt ikke kræver, at du gør det, skal du altid sende lejeren en standardmeddelelse (meddelelse om udsættelse), der angiver, at lejen er forfalden, og du vil fortsætte med udvisning, hvis lejen ikke betales fuldt ud inden for en bestemt tidsramme (dette kan være tidsrammen som angivet i lejekontrakten eller en længere dato, du vælger at indstille for at give mere tid til lejeren til at betale op.)
Accepter ikke delbetaling: Ifølge advokater i Minnesota, advokatfirmaet Jacob C. Hendricks og Jon L. Farnsworth, kan "husejere utilsigtet tilgive en overtrædelse og forhindre at udskyde lejere, hvis delvis betaling af leje er accepteret. Ligeledes er en udlejer accepterer lejerens nøgler inden lejekontraktens opsigelse og uden nogen anden skriftlig aftale kan være udelukket fra at samle fremtidig leje fra lejeren. "
Start Rettens proces: Når den dato, du gav din lejer til at betale fuldt ud, er gået, vil din advokat tjene lejeren med en formel udsendelse meddelelse og fil med retten til at planlægge en udsættelse høring.
En dommer kan bestemme, at lejeren skal forlade ejendommen med det samme eller give dem nogle dage. En dommer vil også sandsynligvis regere og give lejeren mulighed for at tilbagebetale lejeskulden over tid. Lejer kan også holdes økonomisk ansvarlig for fremtidige huslejer, indtil ejendommen er lejet igen.
I alle tilfælde, når du står over for at udskyde en ellers god lejer for manglende betaling af leje, er det klogt at overveje sandsynligheden for, at lejeren bliver ramt af deres husleje. Hvis du tror, at lejeren kan arbejde med dem. Hvis du er usikker, ikke i stand til eller villig til at tage denne risiko, skal du straks starte evakueringsprocessen. Du vil gøre dig selv en tjeneste, og lejeren fordi jo hurtigere du kan leje ejendommen til en anden, tjener du penge, og lejeren er ansvarlig for mindre "tab af fremtidig leje."